Budapest XII. kerület, Goldmark Károly utca 23-25. Zu verkaufen ziegelwohnung

Die obere, zweigeschossige Wohnung einer klassischen Großbürgervilla in Kissvábhegy,
mit Blick auf die Budaer Burg und Dachterrasse — DIREKT VOM EIGENTÜMER.

Auf dem vornehmsten Eckgrundstück von Kissvábhegy, am Schnittpunkt dreier Straßen,
steht diese 1926 erbaute, klassische Großbürgervilla. Die jahrhundertealten Bäume
verdecken das Gebäude von der Straße aus fast vollständig: eine echte, grüne
Privatsphäre im Herzen der Stadt und dennoch ruhig gelegen.

Das Stadtviertel und die Villa wurden im Mai 2026 in einem eigenen Artikel des
Immobilienmagazins zenga vorgestellt: „Eines der abgeschiedensten Villenviertel auf
der Budaer Seite ist auch heute noch eine Welt für sich."

Die Villa besteht rechtlich aus drei eigenständigen Einheiten, ist baulich jedoch in
zwei getrennte Wohnungen mit jeweils eigenem Eingang gegliedert. Dieses Angebot
betrifft die obere, zweigeschossige Wohnung, die auch separat erworben werden kann.

Hinweis für Immobilienmakler: Wir erwarten Ihren Anruf nur, wenn Sie uns mit einem
konkreten Kaufinteressenten kontaktieren! In allen anderen Fällen senden Sie uns
bitte eine Nachricht.


DIE WOHNUNG
Insgesamt 277,25 m² zuzüglich 33,33 m² Terrasse, mit eigenem Eingang.
● Erdgeschoss (163,45 m²), Raumhöhe 3,3 m
● Obergeschoss (113,80 m²), Raumhöhe im Galeriebereich 4,8 m
● Terrassen: Dachterrasse 22,18 m² + überdachte Terrasse 10,15 m²
Die beiden Etagen werden durch eine individuell gestaltete, sowohl technisch als auch
ästhetisch herausragende Innentreppe miteinander verbunden. Die Raumhöhe von 4,8
Metern und die Säulenkonstruktion sorgen gemeinsam für ein Raumerlebnis, wie man es
sonst nur in der gehobenen Villenarchitektur findet.
Von der Dachterrasse öffnet sich der Blick auf die Burg. Die 22 m² große Terrasse
kann überdacht und als Vier-Jahreszeiten-Außenbereich genutzt werden.


DAS PANORAMA
Von der Wohnung und von der Dachterrasse aus bietet sich ein ungehinderter Blick über
das gesamte Budaer Burgviertel. Der Eigentümer kann unter anderem den Anblick der
folgenden historischen Sehenswürdigkeiten genießen:
● Matthiaskirche
● Fischerbastei
● Maria-Magdalena-Turm
● Ungarisches Nationalarchiv
● Institut und Museum für Militärgeschichte
Dahinter erstrecken sich das Panorama von Pest und die ferne Hügelkette. Bei
Sonnenuntergang leuchtet die gesamte Fassadenreihe des Burgviertels, besonders
bezaubernd ist das charakteristische, goldschimmernde Zsolnay-Ziegeldach des
Ungarischen Nationalarchivs, das zu dieser Zeit fast zu glühen scheint. Dieser
Ausblick ist ein unveränderlicher Bestandteil des Grundstücks, er lässt sich nicht
mehr verdecken und nicht mehr bebauen.


DIE LAGE
Ein 1.368 m² großes Eckgrundstück mit altem Baumbestand, begrenzt durch die
Goldmark-Károly-Straße, die Csaba-Straße und die Határőr-Straße: auf zwei Seiten
breite Straßen, auf einer Seite eine Fußgängertreppe. Die Umgebung gehört zu den
traditionsreichsten Teilen des Stadtteils Hegyvidék: alte Villen, Botschaften, viel
Grün und wohltuende Ruhe. Gegenüber dem Haus steht auf der anderen Seite der
Határőr-Straße eine von Alfréd Hajós entworfene Villa.
Zur Wohnung gehört die alleinige Gartennutzung innerhalb des 1.368 m² großen
Grundstücks.
Erreichbarkeit mit dem Auto: Markt in der Fény-Straße 5–6 Minuten · Einkaufszentrum
Budagyöngye 5–6 Minuten · Stadtzentrum 15–20 Minuten.


DIE BAUSUBSTANZ — DER WICHTIGSTE VORTEIL DER VILLA
Die Villa wurde 1995–96 einer umfassenden Generalsanierung unterzogen, bei der
folgende Arbeiten durchgeführt wurden:
● Die beiden alten – teils aus Holz, teils aus Ziegeln bestehenden – Decken wurden
zwischen den Etagen durch eine 40 cm dicke Stahlbetondecke ersetzt,
● ein rundum und unterhalb injiziertes, verstärktes Fundament sowie
● eine neue Dachkonstruktion bzw. Dachdämmung (die Dacheindeckung wurde 2018 erneut
ausgetauscht) wurden fertiggestellt, sowie
● eine vollständige Sanierung der Haustechnik und der Elektrik.
Die Tragkonstruktion besteht statt aus Hauptwänden aus Stahlbetonpfeilern und
-stützen. Das bedeutet, dass die Innenräume frei umgestaltet werden können – ohne
Abfangmaßnahmen, statische Risiken und Genehmigungsverfahren.


PARKEN UND ABSTELLRAUM
Zur Wohnung gehören die größere Doppelgarage im Untergeschoss und der Abstellraum
(zusammen ca. 50 m²), zum Preis von 50.000.000 HUF. Garage und Abstellraum werden
gemeinsam mit der Wohnung verkauft. Das große Grundstück ermöglicht zudem die
Schaffung weiterer Stellplätze. Im Stadtteil Hegyvidék sind zwei eigene, geschlossene
Garagenplätze, die zu einer Wohnung gehören, sehr selten.


KAUFOPTIONEN
● Die obere, zweigeschossige Wohnung separat (dieses Angebot): 650.000.000 HUF
+ Garage und Abstellraum: 50.000.000 HUF
● Die gesamte Immobilie als Ganzes (510 m², 1.368 m² Eckgrundstück, drei
Garagenplätze): 899.000.000 HUF
● Die untere Wohnung separat (122 m²): Preis auf Anfrage + Garage und Abstellraum
(ca. 25 m²): 25.000.000 HUF
Bei einem Teilerwerb nehmen wir die Trennung der Heizungs- und Wasserinstallation
vor; diese Kosten werden nicht zusätzlich zum Kaufpreis berechnet.


RECHTLICHER HINTERGRUND
● Rechtskräftige nachträgliche Baugenehmigung und Nutzungsgenehmigung:
13. August 2025 (Beschluss der BFKH)
● Lastenfreie, rechtlich geordnete Situation; einziger Eigentümer
● Wohnungseigentum mit drei eigenständigen Einheiten
● Weder unter Denkmalschutz noch unter lokalem Schutz
● Die Wohnung ist eine baulich vollständig getrennte Wohneinheit mit eigenem Eingang


TECHNIK UND ENERGIE
● Energieeffizienzklasse: C (EE nach altem ungarischen System) – Zertifikat vom
19.07.2021
● Zwei Split-Klimageräte (Heizen und Kühlen)
● Bei einem Teilerwerb erhält die Wohnung ein eigenes Heizsystem


WAS SICH ANDERSWO NICHT MEHR KAUFEN LÄSST
In der Villa sind Teile der ursprünglichen Einrichtung aus dem Jahr 1926 erhalten
geblieben – Möbel und Kronleuchter, die sich für den täglichen Gebrauch eignen. Sie
haben das vergangene Jahrhundert gemeinsam mit dem Haus erlebt: Für einen Neubau
lassen sie sich nicht mehr erwerben.


ZUSTAND
Die Wohnung bedarf einer ästhetischen Renovierung: Die Beläge, Oberflächen und die
Einrichtung wollen erneuert werden. Die Bausubstanz, das Dach, die Decken und das
Fundament entsprechen hingegen den heutigen Anforderungen. Wenn Sie die Immobilie
nach Ihrem eigenen Geschmack gestalten möchten, müssen Sie keine baulichen oder
statischen Risiken eingehen, die die Renovierung um mehrere Monate verlängern und die
Kosten erheblich in die Höhe treiben würden, sondern erwerben eine einwandfreie
Bausubstanz, die Sie anschließend frei gestalten können.

Weitere Fotos, Grundrisse und eine ausführliche Beschreibung auf Ungarisch, Englisch
und Deutsch:
Besichtigung nach vorheriger Terminvereinbarung für ernsthaft Interessierte.